Annie-Pier Gorup, Jean-Philippe Vermette, Élyse Cardinal, Samuel Gervais. Crédit : Marlene Bovenmars
Trouver à se loger est de plus en plus difficile dans la région, surtout quand on est jeune, en début de carrière et nouveau parent. Surchauffe immobilière et crise du logement se conjuguent pour compliquer les choses. Dans cette chronique, nous explorerons diverses solutions à ces problèmes criants. Nous vous présenterons des gens qui, sur le terrain, travaillent à changer la manière d’aborder les questions immobilières et foncières.
Les effets de la pandémie de COVID-19 se font sentir dans plusieurs secteurs et l’immobilier dans Brome-Missisquoi ne fait pas exception à la règle. Exode urbain, télétravail, baisse du nombre de propriétés sur le marché, surenchère, faibles taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires constituent tous des éléments qui contribuent à expliquer la pression qui se fait sentir dans le secteur immobilier. Accéder à la propriété est devenu un vrai parcours du combattant. C’est sur cette réalité qu’a décidé de se pencher l’organisme Foncier solidaire Brome-Missisquoi, en tentant d’apporter des pistes de solutions à un phénomène qui dépasse largement le contexte de la pandémie.
C’est en réaction à cette surchauffe immobilière que, en août 2020, Jean-Philippe Vermette, Élyse Cardinal, Samuel Gervais, Nelson Béguin et Annie Yung, décident de cofonder l’OBNL Foncier solidaire Brome-Missisquoi. Le défi qu’ils se sont lancés : comprendre les freins à l’abordabilité de l’immobilier afin de mettre en place un modèle alternatif d’accès au foncier.
D’une part, beaucoup de gens ne se qualifient pas pour accéder aux logements sociaux, d’autre part les prix des propriétés sont trop élevés et continuent de grimper. C’est très difficile d’économiser pour une mise de fond et le prix des loyers augmente à une vitesse incroyable. On est face à un mur ! Il faut que les gouvernements posent les gestes pour encadrer le milieu immobilier.
Samuel Gervais, cofondateur de Foncier solidaire BM
C’est ce que l’équipe de Foncier Solidaire Brome-Missisquoi tente de faire. Étudier un modèle qui permettrait d’offrir des habitations à la fois abordables, écologiques et de qualité pour les jeunes familles, les ménages à revenu faible et modeste, et les acheteurs d’une première propriété. Au final, l’organisme pourrait devenir un acteur clé dans la MRC en matière d’accès à la propriété en créant un parc immobilier d’habitations abordables à perpétuité et par conséquent, de les soustraire au marché de la spéculation.
Les premiers logements de Foncier solidaire BM seront construits sur ce terrain à Dunham, d’ici l’automne 2022. Crédit Marlene Bovenmars
Les piliers centraux du modèle
Pour les fondateurs, il ne s’agit pas de réinventer la roue. L’organisme s’inspire de modèles qui ont déjà fait leurs preuves, telles que les fiducies foncières d’utilité sociale (community land trusts) aux États-Unis, et les adapte à la région pour répondre, entre autres, au problème de la spéculation immobilière.
Leur recette repose sur trois piliers. Le premier, employer des méthodes innovantes de levée de fonds, telles que les obligations communautaires, pour faire l’acquisition d’un parc immobilier à l’abri du marché spéculatif. Cet outil financier consiste en des prêts qui ne sont pas encadrés par l’Autorité des marchés financiers, qui proviennent de divers acteurs de la communauté et qui permettent à l’OBNL demandeur de réaliser un projet.
Le deuxième pilier s’établit sur le principe de l’emphytéose, aussi appelée « bail à longue durée ». D’une part, les acheteurs deviennent propriétaires de la maison pour une période renouvelable de cent ans, d’autre part, Foncier Solidaire Brome-Missisquoi demeure propriétaire du terrain, ce qui élimine de l’équation les coûts liés au terrain lors de l’achat. Le modèle prévoit également une couverture des frais de mise de fond initiale, de même qu’un prix plafond dans le cas de la revente, assurant ainsi le caractère abordable des habitations.
Le dernier pilier réfère au mode de gouvernance tripartite à l’échelle de l’ensemble du parc immobilier de l’organisme. Plus spécifiquement, il s’agit d’une gouvernance composée d’un tiers de résidants, d’un tiers de citoyens de la MRC et d’un tiers d’institutions gouvernementales. Le but de cette forme de gouvernance est d’assurer un certain équilibre administratif en évitant de potentiels dérapages en termes de gestion.
Les prochaines étapes
L’organisme a le vent dans les voiles. Selon Simon Gervais, les experts consultés se montrent très enthousiastes face au projet. L’OBNL en est actuellement à l’étape de l’étude d’opportunité ; il vient également de lancer sa plateforme Web, www.fonciersolidaire.org.
En outre, un terrain d’expérimentation à Dunham lui permet de plancher sur le développement d’un modèle financier. C’est le lieu tout indiqué pour tester plus concrètement les défis d’abordabilité, notamment ceux liés à la réglementation, aux aspects légaux, politiques, financiers, matériaux et technologiques.
De multiples obstacles
Au-delà des solutions proposées par Foncier solidaire Brome-Missisquoi, Simon Gervais croit qu’il faut continuer d’élargir l’offre de modèles pour assurer l’abordabilité du foncier dans la région.
Des modèles alternatifs d’habitation, qui repensent la propriété avec des paramètres non spéculatifs, voient de plus en plus le jour dans Brome-Missisquoi. Nidazo et l’écohameau autogéré du Collectif Espaces de Frelighsburg en sont des exemples. Ces modèles explorent à leur manière une façon de développer le foncier qui sort des sentiers battus.
Toutefois, pour réussir à développer des modèles de développement fonciers abordables, l’acceptabilité sociale est essentielle. Pour y arriver, une réflexion sur les règlementations d’urbanisme et de zonage, ainsi que sur les conceptions de la propriété privée, doit s’amorcer.
Comme l’indique Simon Gervais, tant que le modèle financier des municipalités reposera sur une dépendance aux taxes foncières et que les citoyens considéreront leur propriété comme un bien spéculatif, les modèles alternatifs continueront de se butter à de la résistance.
Quelques statistiques, gracieuseté de Foncier solidaire Brome-Missisquoi
Au cours des 10 dernières années, le prix de vente moyen d’une maison au Canada a augmenté de 87 % alors que le revenu disponible des ménages n’a augmenté que de 51 %. Sur une base désaisonnalisée. Source : Statistiques Canada
Au 1er trimestre de 2021, la valeur médiane des propriétés unifamiliales dans la Montérégie était de 410 000 $ et a augmenté de 28 % par rapport au même trimestre en 2020. Source : Centris
En 2021, le revenu total médian des ménages dans la MRC de Brome-Missisquoi est évalué à 60 749 $. Projection faite à partir d’un chiffre de 2015. Source : Statistiques Canada
Un logement est considéré comme inabordable lorsqu’un ménage consacre plus de 30 % de son revenu, avant impôts, en frais de logements. Frais de logement = somme du loyer OU frais hypothécaires + frais d’assurance + coût des services publics. Source : Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL).